《CO編按》本文為 1 月 15 日，中央銀行總裁楊金龍於「新冠肺炎疫情與房市發展」研討會演講稿全文，承續第一篇：《2022央行要在台灣房市中扮演的角色？楊金龍演講破題：因各國寬鬆貨幣政策，全球房價上揚！》，本文接著談台灣內部房價上漲的原因分析。
二、近年國內房價上漲主要係由強勁投資、預期心理、投機炒作及成本推升等因素帶動
2020 年下半年來，國內房價高漲，主要係因全球流動性充沛，民間投資強勁，伴隨房價上漲預期心理，以及不當銷售手法、投機炒作，帶動購屋需求上升，導致房價上漲；加上地價與營建成本上揚，進一步推升房價走高。
(一)需求面：全球流動性充沛，以及國內強勁民間投資、預期心理及投機炒作，帶動購屋需求增加
面對來自主要經濟體超寬鬆貨幣政策所帶來的跨境資本移動，身為小型開放經濟體的台灣，無法隔絕這些外溢效應；加以 2018 年起，台灣經濟受惠三大紅利：
（1）美中貿易摩擦，帶動台商回台投資；（2）半導體業技術優勢與資安風險低，吸引國外大廠擴大在台投資；（3）台灣防疫得宜及遠距商機帶動出口暢旺，廠商擴產。據主計總處預測，去年投資率將創 21 年來新高，經濟成長率將逾 6.0%，近 11 年新高；台股大漲，家庭財富增長，均提高民眾購屋能力，推升房市交易。
另因廠商南北平衡布局及政府促進區域均衡發展，也帶動廠區與重大 公共建設周邊購屋需求及房價上漲預期心理，助長炒作。例如，台積電採北、中、南平衡布局，於竹科、中科及南科擴大先進製程投資，帶動產業鏈南移。加以政府推動投資台灣政策，至本（2022）年 1 月 7 日止，三大投資方案吸引 1,152 家廠商擴大投資，其中台商回台以位於中部較多。
政府為促進區域均衡發展與滿足企業用地需求，積極於中南部推動重大建設（例如，近年政府核定高雄橋頭科學園區、屏東科技產業園區擴區，近期宣布將設嘉義、屏東科學園區等），加上台積電宣布將於高雄設廠等議題，均帶動區域房價上漲預期心理，助長投機炒作。
(二)供給面：地價走高，建材與工資等營建成本上揚，推升新屋價格
2018 年以來，隨廠商擴建廠房及不動產業積極購地，帶動全國工業、 商業、住宅區地價走高;復因疫情影響，致建材價格與工資上揚，營建成本走高，推升新屋價格。
(三)在經濟基本面支撐、預期心理及哄抬炒作下，近年房市市況以中南部較熱絡
上年六都建物買賣移轉登記棟數合計 26.8 萬棟，年增 7.0%，以台南市與高雄市增幅均逾 10% 最大；除雙北市外，其他四都移轉棟數均高於長期平均。房價方面，上年第 3 季無論成屋價格指數（內政部住宅價格指數）或新屋價格指數（國泰可能成交價格指數），也均以台南市、台中市、高雄市與新竹縣之累計漲幅較大，即因廠商擴大南科、中科與竹科投資，帶動周邊購屋需求、預期心理與投機炒作。
三、本次本行選擇性信用管制較前次範圍廣、項目多、頻率高、力道強
(一)隨房市升溫，部分地區有炒作現象，政府推出跨部會措施共同因應
鑒於房價與民眾生活負擔密切相關，儘管當前房價上漲有強勁投資基本面支撐，但 2020 年下半年來，部分地區也出現炒作現象。有鑑於此，政府於 2020 年 12 月 3 日推出「健全房地產市場方案」，透過短、中、長期 措施，各部會由需求面、供給面、制度面來共同合作（2010 年政府推出之 「健全房屋市場方案」也由跨部會共同合作）。其中，與本行相關的分工項目為「信用資源有效配置及合理運用」，防止過多資金流向房市。
(二)本次本行緊縮選擇性信用管制措施，較前次緊縮措施之控管力道強
2020 年下半年來，隨房市升溫，購置住宅貸款增幅擴大，建築貸款呈雙位數成長。考量部分不動產貸款有貸款條件過於寬鬆現象，並引導信用資源有效配置及合理運用，以促進金融穩定及健全銀行業務，本行自 2020 年 12 月 8 日起四度調整不動產貸款規範內容，並陸續加重控管力道。
由於本次房價上漲成因主要係廠商擴大投資之基本面、預期心理、投機炒作帶動，且房價上漲遍及全國，本次緊縮信用措施（2020.12~）較前次緊縮措施（2010.6~2014.6）的範圍更廣、納管貸款項目較多、調整頻率更高、成數上限較低，緊縮信用力道更強。
1. 規範範圍更廣：由於前次房價上漲主要係因遺贈稅大幅調降、預售屋炒作、大台北捷運延伸等因素，且以雙北市房價漲幅較大，故本行前次採取緊縮措施先針對雙北市特定區域而後擴及全國，本次則立即對全國實施。
2. 納管項目較多：前次措施由特定地區第 2 戶購屋貸款，漸次擴及自然人購置高價住宅貸款及多筆購屋貸款、法人購屋貸款、土地抵押貸款。本次第一度調整措施時即包括前次所有納管購屋貸款項目，並新增餘屋貸款；另針對購地貸款與工業區閒置土地抵押貸款，要求須切結動工時程，避免資金流供囤房、囤地。
3. 調整頻率較高：前次本行 4 度緊縮信用措施係於四年內調整；本次則於一年 4 度調整相關措施。
4. 成數上限較低：前次受限購屋貸款最低成數上限為 5 成，土地抵押貸款最低上限為 5.5 成，本次受限貸款最低成數上限一律降至 4 成。
(三)本行信用管措施實施以來，銀行不動產授信風險控制良好
2020 年 12 月本行信用管制措施實施以來，受限貸款均符合規範，銀 行辦理受限貸款平均貸款成數均較「規範前」下降；且受限貸款平均利率均較本行「規範前」上升（例如，自然人第三戶購屋貸款利率由規範前平均 1.54% 升至 1.76%，購地貸款利率由平均 1.78% 升至 2.04%）。
同時，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩，不動產貸款集中度 大致穩定。上年 11 月底，全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率由 2020 年底之 36.4% 略升為 37.0%，仍低於歷史高點之 37.9%。根據「銀行法」第 72 條之 2，對本國銀行辦理住宅建築及企業建築放款之比率，由 2020 年底之 26.7% 微升至 26.8%，未超過規範上限 30%。
